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 对一起房屋买卖合同纠纷再审案的评析
[2011/11/16]


【案情】

  原审原告王某某等34户。

  原审被告某某石化工程开发公司(以下简称某某石化工程公司)。

  原审被告溧水县某某开发总公司房地产开发公司(以下简称溧水房地产公司)。

  被告某某石化工程公司系国有联营企业,成立于1991年7月5日,注册资金为1000万元,其经营范围中主营包括有房地产开发和商品房销售等。被告溧水房地产公司系国有企业,成立于1992年10月6日,注册资金为517万元,其经营范围中主管包括有房地产开发等。

  1992年11月,两被告签订联建协议,约定共同投资在溧水县经济技术开发区合作兴建住宅商品房,以溧水房地产公司的名义对外开展工作,双方的投资比例为90%和10%,合同签订后即组成管委会等。双方合资经营的商品房小区定名为“宝塔新村”,同时成立宝塔新村建设办公室。1993年2月20日,溧水经济技术开发区指挥部批复同意溧水房地产公司与某某石化工程公司合资新建宝塔新村商品住宅小区,新建住宅建筑面积10000平方米,总投资7000000元,由某某石化工程公司投资90%,其规划设计经开发区规划建设部审查同意后方可实施。同年3月15日,溧水某某总公司与城郊乡工农兵村北门组签订征地协议。同年6月29日,溧水县城乡建设局批准同意在红线范围内办理征地手续。1993年12月28日,南京市土地管理局发出征用土地批准通知书,同意溧水经济技术开发总公司征用溧水县城郊乡工农兵村北门组土地18.68亩。1994年6月23日,溧水县人民政府发出征用土地批准通知书,同意溧水经济技术开发总公司征用在城镇工农兵村北门组土地18.68亩作为新建宝塔新村商品住宅小区用地。1995年10月25日,被告某某石化工程公司领取了宝塔新村1-4幢房屋的商品房销售许可证,期限1年至1996年10月24日止。1997年6月10日,经南京市建设委员会批准,被告溧水房地产公司领取了房地产开发企业资质证书,资质等级为暂定三级。1999年11月,被告溧水房地产公司与溧水县土地管理局签订了溧水县在城镇宝塔路东12000.06平方米的国有土地使用权出让合同,同时领取了该宗土地12020.21平方米的国有土地使用证。

  1994年6月,原告王某某等34户购买了两被告开发的宝塔新村B1、B2、A3幢34套房屋。每套建筑面积70平方米左右,价格70000元左右。双方约定在原告支付全部款项后,交付使用,有关手续由两被告协助办理。合同签订后,原告王庭强等34户支付了全部购房款,并实际居住使用至今。1994年5月房屋竣工,其中B2、A3幢房屋经溧水县建筑安装工程质量监督站验收合格,B1幢办理了委托质检的手续。

  一审期间,经南京市中级人民法院指定南京市建筑安装工程质量监督站对本案争议的B1、B2、A3幢房屋质量进行鉴定。其中,B1幢鉴定结论为:1、B1幢地基基础沉降变形趋于稳定,地基基础不需采取补强措施,正常情况下,可以满足上部建筑荷载要求。2、B1幢主体工程的主要分项混凝土和砖砌体分项不合格;钢筋混凝土构件局部受损,钢筋锈蚀,造成部分钢筋混凝土构件承载能力降低,部分受力构件(悬挑梁、楼梯梁板、室内大于1?郾8m的梁等)存在安全隐患。3、B1幢屋面工程、楼地面工程、装饰工程、门窗工程和水电安装工程,因施工及材料存在质量缺陷,有些已严重影响使用功能。B2、A3幢的鉴定结论与上述基本相同。同时该鉴定报告注明:本报告鉴定仅针对于目前的质量状况。房屋竣工后,随着时间的变化以及用户的使用,造成房屋的外观使用及使用功能质量问题,本报告未作排除。经庭审质证,鉴定人明确表态,B1、B2、A3幢房屋质量不合格,但经加固维修能够达到合格状态,并满足安全使用的要求。

【审判】

  南京市中级人民法院一审认为,两被告交付原告的房屋质量不合格系违约行为,但原告已居住使用数年,房屋的质量问题并未导致原告合同目的不能实现。因此,一审判决:原告于本判决生效之日起10日内搬出自行过渡,两被告于本判决生效之日起6个月内对房屋进行加固维修直至经南京市建筑安装工程质量监督站检验合格;两被告于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告搬家费600元、差旅费200元、过渡费1200元。

  南京市中级人民法院一审判决生效后,王庭强等34户申请再审,其申请理由是:房屋出现严重质量问题,严重影响原告正常使用,原告心理负担沉重。原告购买该房的目的不能实现。因此,原告请求再审,判令被告退房并返还购房款、赔偿损失。一审法院认为原告的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条之规定,依法提起再审。

  本案在再审审理期间,委托华盛兴伟咨询评估有限公司对原告王庭强等34户居住的本市溧水县宝塔新村B1、B2、A3幢房屋的装修评估值进行鉴定。鉴定结论是34户房屋的装修评估值为1万元至3万元不等。

  经一审法院再审认为,依法成立的合同应受法律保护,但当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同中,其销售方虽然未经工商管理部门登记注册,但却系被告拟成立的内部联营组织,且经过被告授权其对外签订合同。在合同签订后,也是由被告实际履行的。因此,该联营组织依法有权对外签订房屋买卖合同,其权利义务应当依法由被告承担。由于被告联合开发建设宝塔新村商品房时,国家相关房地产开发方面的法律法规,如城市房地产管理法、建筑法等均未生效实施,根据法律不溯及既往的原则,应以当时国家的有关法律法规及政策规定,依法认定合同效力。因此,原、被告双方签订的房屋买卖合应当认定有效。

  因两被告交付原告的房屋质量不合格,致使原告不能实现合同目的的责任,应由两被告承担。其双方签订的房屋买卖合同应予解除,并赔偿原告房屋装修、委托鉴定评估等其它费用,故应解除双方的房屋买卖合同。    依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定,判决如下:一、撤销原审判决;二、原审原告王某某等34户于本判决生效之日起十日内将江苏省溧水县宝塔新村B1、B2、A3幢34套房屋腾空交给两被告,两被告于本判决生效之日起十日内退还王某某等34户原告购房款;三、两被告于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告装潢损失及误工费300元、差旅费200元,并按当地标准以实际发生的数额赔偿王某某等34户原告电话、有线电视移机等费用。

【评析】

  本案存在两个争执焦点。第一、原审原、被告之间所签订的房屋买卖合同是否合法有效;第二、34户房屋存在严重质量问题,因此,两被告是否构成根本违约。

  一、关于第一个争执焦点即本案所涉合同是否有效。

  有一种观点认为,合同中的卖方主体“某某石化,溧水某某房地产开发公司”未经工商注册登记,因此,不能从事经营活动。两被告没有办理土地出让手续,未依法取得土地使用权证,且不具有房地产开发资质。因此,双方签订的房屋买卖合同应属无效。笔者认为,上述观点具有片面性。

  首先,两被告依协议按比例投资,组成经济实体“某某石化,溧水某某房地产开发公司”,双方共同进行房地产开发经营,并按比例承担债务。因此,根据两被告之间的联营合同,可认定双方之间系合伙性联营。依据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,该经济实体未办理注册登记,其承担的民事责任,应由联营各方按照联营合同约定的债务比例承担,以各自所有或经营管理的财产承担连带责任。本案中,法院确定两个联营主体为共同被告,符合相关法律和司法解释的规定。

  其次,依照我国《城市房地产管理法》的规定,房地产开发经营企业应当具有房地产经营资格,并且应当依法取得国有土地使用权。商品房销售时,房地产开发企业应当办理商品房预售登记,领取商品房预售许可证明。该法于1995年1月1日起施行,根据法律不溯及既往的原则,本案不应适用该法的有关规定,在认定房地产开发经营合同和商品房销售合同的效力上,对于当事人积极申请办理,但由于各种因素致使某些报批手续不完善,应当在一定的期限内,尽可能地允许当事人完善手续。因此,本案应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定,分以下三种情况认定两被告之间以房地产开发经营为内容的联营合同和原、被告之间商品房买卖合同的效力。

  1、不具备房地房开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。本案中,溧水房地产公司于一审诉讼前取得房地产开发企业三级资质证书。因此,可认定两被告之间的联营合同有效。

  2、出让土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效。但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续并转为国有土地,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。本案中,溧水房地产公司在一审诉讼前就办理集体土地征用手续,并依法补办了出让手续取得国有土地使用权。因此,可以认定两被告合法拥有溧水县宝塔新村商品住宅小区的土地使用权。

  3、商品房的预售方,没有取得商品房销售许可证,但投入了一定的开发建设资金,进行了施工建设,并且销售了商品房的,在一审诉讼期间办理了销售许可证的,可认定销售合同有效。本案中,溧水县宝塔新村商品住宅小区于1994年竣工,1995年10月25日,被告某某石化工程公司领取了宝塔新村1-4幢房屋的商品房销售许可证,上述事实均发生在一审诉讼前。因此,应该认定原、被告签订的房屋买卖合同有效。

  二、关于第二个争执焦点即房屋存在严重的质量问题,两被告是否构成根本违约。

  我国1999年《合同法》第94条也对根本违约制度作出了明确规定。对于瑕疵履行是否构成根本违约,认为必须在瑕疵是严重的情况下才可以解除合同。如果瑕疵并不严重,一般要求采取降价和修补办法予以补救,而并不宣告合同解除。普通法也采取了类似作法,我国有关立法和司法实践实际上也采用了此种方式。本案中,被告瑕疵履行是否构成根本违约,是审理重点。对此,有一种观点认为,本案所涉房屋可以通过加固维修直至合格,因此,不应认定两被告构成根本违约从而判决解除合同。笔者不同意这种观点,理由是:

  1、按照违约及其后果的严重程度,可将违约行为分为一般违约和根本违约。构成根本违约的重要条件是违约的后果使受害人蒙受损害,以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。所谓“有权期望得到的东西”实际上是指期待利益,即如果合同得到正确履行时,当事人所应具有的地位或应得到的利益,这是当事人订立合同的目的和宗旨。所谓“以致于实际上剥夺他根据合同规定有权期待得到的东西”,乃是违约行为和另一方蒙受重大损失之间的因果关系。换言之,受害人丧失期待利益乃是违约人的违约行为的结果。我国《合同法》将根本违约界定为“不能实现合同目的”,这种规定原则性较强,弹性较大。对此可以从两个方面加以理解,一是一方违约造成的后果是严重的,以致于使另一方期待的经济利益落空;二是对非违约方订约时所期待的经济利益的确定,既要考虑合同当事人订立合同时主观上对合同所应带来利益的正常期待,又要考虑整个合同内容所客观体现的经济利益。这个客观经济利益可以根据人们在履行与该合同相类似的合同时的实际习惯来估量。在一般违约中,虽然债权人的部分利益未能获得,但未履行部分可以通过继续履行等其他措施加以补救,使债权人的利益仍然可以获得满足。而根本违约通常表现为即使债务人采取补救措施,也无法实现债权人订立合同所期待的利益。本案中,原告所期待得到的利益应该是既可以是转售该房所能带来的利润,也可以是出租该房所能得到的利润,特别是原告居住使用该房所带来的身心健康、舒适和安宁。经鉴定,原告居住的房屋存在严重安全隐患,质量缺陷严重影响使用功能。显然,既使经维修和加固可以居住,但原告的期待利益无法实现,故合同目的因此落空。

  2、一般违约与根本违约在违反合同义务的性质上不同。所谓合同义务,是指债务人依据法律规定或合同约定向债权人为一定给付的拘束。合同的义务包括给付义务和附随义务。给付义务又分为主给付义务与从给付义务。主给付义务,是指合同关系所固有的、必备的,并用以决定合同类型的基本义务;从给付义务,是指不具有独立的意义,仅具有补助主义务的功能,其存在的目的,不在于决定合同的类型,而在于确保债权人的利益能够获得最大满足的义务。因此,债务人不履行主给付义务时,就构成根本违约。本案中,交付质量合格的房屋是两被告的主给付义务。合同履行中,两被告交付的房屋存在严重的质量瑕疵,因此,其没有完全履行主给付义务,应认定其构成根本违约。

  综上,再审认定双方当事人签订的房屋买卖合同有效,两被告瑕疵履行,使原告的合同目的落空,构成根本违约。再审判决解除合同,无疑是正确的。

 
 



合同纠纷律师网   王冰律师
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